Основателям "Дон-Строя" грозит участь обманутых инвесторов
Максим Блажко и Дмитрий Зеленов, вынужденные отдать банку ВТБ долю в бизнесе в погашение долга в $500 млн, купили самые дорогие квадратные метры на этажах высотки, подлежащих сносу
Оригинал этого материала© Slon.Ru, 06.07.2010, Основатели "Дон-Строя" как обманутые инвесторы, Фото: "Коммерсант", ИТАР-ТАСС
Кто пострадает от сноса восьми этажей "Дома на Мосфильмовской"
Денис Тыкулов |
 |
| Максим Блажко | Дмитрий Зеленов |
[BFM.Ru, Лужков велел "срезать" верхушку "Дома на Мосфильмовской": Девелоперская компания «Дон-Строй» должна снести верхние этажи «Дома на Мосфильмовской», заявил мэр Москвы Юрий Лужков в интервью телеканалу «Россия». [...] С главным архитектором Москвы Александром Кузьминым была согласована высота здания, которую нельзя превышать, отметил Лужков, однако «Дон-Строй» все-таки превысил предельную высоту. «Вот по тому, что согласовано, срезайте, все остальное, сколько там будет этажей — 10-20 — срезайте. Никаких других вариантов вы по тому, что в итоге построите и что потребует соответствующих городских решений, не получите», — подчеркнул столичный градоначальник. [...]
Сама высотка пока находится в стадии строительства. Согласно документации, оно должно завершиться в 2010 году. Все жилые проекты компании «Дон-Строй» ведет ЗАО «Дон-строй инвест». В июле 50% плюс одна акция должны быть переданы банку ВТБ. Президент–председатель правления ВТБ Андрей Костин в интервью Business FM на днях сообщал, что банк намерен проконтролировать достройку всех жилых объектов.
Жилой комплекс состоит из двух башен разной формы, соединенных между собой малоэтажной секцией (47, 32 и 7 жилых этажей). Высота здания превышает 213 метров. — Врезка К.ру]
["Московская перспектива", 29.06.2010, "Высоко построились": Незаконные этажи появились на объекте вопреки первоначальному проекту. Позиция властей относительно самостроя однозначна: незаконные квадратные метры не должны появляться в столице. Комментируя решение о сносе, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин пояснил, что еще полтора года назад у надзорных органов появились претензии к объемам строительства. «Завысили (площадь — М.П.) они где-то на 2,5 — 4 тысячи квадратных метров», — отметил г-н Ресин. И действительно, согласно распоряжению правительства Москвы № 920 от 12 мая 2004 года, общая площадь жилого комплекса на Мосфильмовской должна была составить 120 тысяч квадратных метров, в том числе жилая — 68 тысяч квадратных метров. На практике жилая площадь объекта «подросла» до 85 тысячи квадратов, а высотность изменилась с изначальных 165 до 213 метров. — Врезка К.ру]
На первый взгляд, главные жертвы скандала — покупатели жилья, лишившиеся купленных квартир, и компания-застройщик, которой придется возвращать им деньги, возможно, с компенсацией морального вреда, упущенной выгоды и чего-нибудь еще.
Однако, по данным Slon.ru, пять этажей из спорных восьми не поступали в свободную продажу. Самые престижные и дорогие квадратные метры, как рассказал Slon.ru один из работающих с «Дон-Строем» риелторов со ссылкой на информацию, полученную в компании, купили основатели «Дон-строя» Максим Блажко и Дмитрий Зеленов. Правда, пентхауса среди выкупленных площадей нет, частным лицам проданы всего три этажа.
Теперь у основателей компании, задолжавшей банку ВТБ $500 млн и вынужденных отдать контрольный пакет «Дон-Строй Инвест» (подразделения, специализирующегося на жилищном строительстве) за 500 рублей в рамках реструктуризации долга, есть шанс выступить в качестве обманутых инвесторов.
Стоимость квадратного метра на верхних этажах «Дома на Мосфильмовской» — около $7000, а общая площадь квартир на каждом этаже — 825 кв. метров. Таким образом, от продажи квартир на пяти этажах можно было получить $28 млн. Но вряд ли жилье было куплено за такую же сумму: обычно владельцы компаний инвестируют в собственные проекты на самом раннем этапе строительства, выкупая квартиры по себестоимости.
Инвестиции в собственные проекты — довольно частая практика среди застройщиков и риелторов: они могут выбрать наиболее интересные площади и приобрести их по низким ценам, а после получения прав собственности — перепродать гораздо дороже. Более того, как заметил собеседник Slon.ru, в других проектах компании за Блажко и Зеленовым зарезервировано тоже изрядное количество квартир.
В «Дон-Строе» комментировать эту информацию отказались, сославшись на тайну имени покупателя. Но если все действительно так, это отчасти объясняет действия ВТБ, который не спешит закрывать сделку. В июне этого года ВТБ должен был консолидировать 100% компании, но в конце прошлого месяца банк публично опроверг информацию о закрытии сделки, сообщив также, что не владеет контрольным пакетом «Дон-Строй инвест».
["Коммерсантъ", 23.06.2010, "Дон-строй" сдает ключи ВТБ": «Завершается передача ВТБ оставшихся 50% минус одна акция ЗАО "Дон-строй инвест". […] ВТБ получил 50% плюс одна акция "Дон-строй инвест" осенью 2009 года в процессе реструктуризации долга на $500 млн, остальное осталось у основателей группы Максима Блажко и Дмитрия Зеленова. […] "Дон-строй" с общим долгом $3 млрд на начало 2010 года стал девелопером с самой большой долговой нагрузкой. После реструктуризации ВТБ предоставил девелоперу дополнительное финансирование: сейчас общий долг группы перед ВТБ оценивается в 80 млрд руб. (около $2,7 млрд). […] Оборот группы "Дон-строй" за 2008 финансовый год, по данным компании,— около $2 млрд. Далее финпоказатели не разглашались. — Врезка К.ру]
Как это связано с квартирами в «Доме на Мосфильмовской»? Главная ценность любого жилого проекта для инвестора — квадратные метры, которые можно продать, получив прибыль или, в случае с банком, вернув выданные в качестве кредита средства. Но в данном случае получается, что Блажко с Зеленовым оставили квартиры за собой, передав кредитору, в основном, обязательства по строительству. Центр прибыли остается у бывших владельцев — кому нужен такой, с позволения сказать, актив?
ВТБ отказывается от комментариев. Но учитывая, что с середины апреля по середину июня банк оценивал проекты, намереваясь принять активы на свой баланс, а в июне вышло сообщение, свидетельствующее о затягивании сделки, можно предположить, что ВТБ не устроило количество имеющихся площадей для продажи.
Хотя строительная отрасль пострадала от кризиса чуть ли не сильнее всех, в этой истории назвать девелоперов жертвами обстоятельств крайне сложно. Конечно, правила игры «стройка по понятиям» были придуманы не основателями «Дон-строя», но в течение многих лет девелоперы играли в нее крайне азартно и успешно. И «Дон-Строй» — далеко не единственный застройщик, кто идет на подобные ухищрения в отношениях с кредиторами.
[Слон.Ру, 24.06.2010, "Снос этажей на Мосфильмовской — это прецедент": «Решение правительства Москвы «укоротить» известный «Дом на Мосфильмовской» — это прецедент. Конечно, уже были случаи, когда власти просили убрать пару этажей у новых зданий в центре города, но чтобы сносить 8–9 этажей у уже практически достроенной высотки — это новость.
В юридических тонкостях этого вопроса разобраться сложно, но вызывает удивление, что власти только сейчас проснулись и приняли это решение, хотя давно видели и проект здания, и то, как оно строится. Только ли нарушением строительных норм руководствовалась мэрия Москвы? Сложно сказать, какие тут были еще мотивации, но, так или иначе, это решение хорошо вписывается в общую тенденцию борьбы с нарушениями строительных норм, которая стала все чаще проявляться в последнее время. Особенно активно эта тема стала развиваться в связи со спорами вокруг принятия Генплана. Стали чаще обращать внимание на высотность новостроек, нарушающую облик столицы, на соблюдение необходимых требований к новым зданиям — таких как, например, обязательные парковочные места, на соблюдение экологических требований. В этом смысле претензии к «Дому на Мосфильмовской» можно понять. Надо признать: это здание действительно сильно выбивалось из городского пейзажа, затмевая собой даже Московский университет. Другое дело, что действовать московские власти могли бы и по-другому. Претензии к застройщикам надо предъявлять на этапе проекта, а не тогда, когда здание почти достроено, а часть квартир уже продана». — Врезка К.ру]